🔍💡 Habitat partagé et vieillissement : sortir du face‑à‑face domicile/Ehpad et construire des logements intermédiaires accessibles, financés et pilotés à l’échelle des territoires. #HabitatPartage #GrandAge
🏠🔄 Résidences autonomie, résidences services, habitat inclusif : le rapport IGAS‑IGEDD décortique les vrais coûts, les aides mobilisables et les trajectoires de développement à viser d’ici 2040. #Vieillissement #HabitatIntermediaire
📌 Le rapport éclaire très concrètement les modèles de résidences autonomie, résidences services seniors et habitats inclusifs, leurs coûts réels et leurs limites pour des publics âgés aux revenus modestes. Il est directement utile aux directeurs de structures, bailleurs sociaux, collectivités, ARS/CD, réseaux associatifs pour calibrer leurs projets, leurs loyers et leurs montages de financement. Il sert aussi de base argumentaire pour plaider une programmation territoriale plus cohérente de l’habitat partagé dans les schémas gérontologiques et les PLH.
Source : 📒 Mission inter-inspections relative aux diverses formes d’habitat partagé adapté au vieillissement
✍️ Philippe Caillon, Isabelle Rougier (IGAS), Louis Moreau de Saint-Martin (IGEDD) - Rapport IGAS n°2025‑057R / IGEDD n°016306‑01 — Tome 1 (rapport principal) & Tome 2 (annexes)
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1. Résumé analytique
Contexte, vieillissement et tensions sur l’offre
Le rapport part d’un double constat : la montée en charge rapide du nombre de personnes âgées de plus de 75 ans et la saturation progressive du couple domicile/Ehpad, particulièrement dans les départements déjà en tension. Il définit l’« habitat partagé » comme l’ensemble des résidences autonomie, résidences services seniors privées et sociales, habitats inclusifs et colocations, en soulignant l’extrême hétérogénéité des modèles, des publics et des montages. L’offre reste numériquement limitée (environ 236 000 logements au minimum, dont 112 000 places en résidences autonomie, 120 000 en résidences services seniors et près de 4 700 habitats inclusifs), avec de fortes disparités territoriales. Dans les projections à 2040, si l’on fige les capacités d’Ehpad, de nombreux départements du Sud et d’Île‑de‑France n’arrivent plus à accueillir que les personnes les plus dépendantes, obligeant à trouver des alternatives d’hébergement. L’enjeu central devient alors la construction d’un “habitat intermédiaire” abordable, soutenable financièrement et suffisamment massif pour compléter l’offre d’Ehpad sans les transformer en “pseudo‑Ehpad”.
Apports opérationnels pour le développement de l’habitat partagé
Le rapport fournit aux décideurs publics et aux opérateurs un cadre d’analyse économique précis : structure des coûts, ordres de grandeur des loyers et services, poids du foncier, besoin de taille critique et combinaison des aides individuelles (APL, APA, AVP, ASH, crédit d’impôt). Il propose un scénario cible combinant la création d’environ 120 000 places supplémentaires de résidences autonomie et 48 000 places d’Ehpad d’ici 2040, avec une montée en puissance rapide dès 2026. Il recommande de territorialiser fortement la programmation via un schéma gérontologique commun ARS‑CD, articulé avec la programmation du logement social et les PLH, et de mettre en place un système national de recensement des habitats partagés. Le rapport détaille aussi les ajustements à conduire sur les aides (AVP, APA, ASH) pour sécuriser le modèle des habitats inclusifs et des colocations, et éviter que la mutualisation des aides ne se traduise par une baisse mécanique des droits. Enfin, il insiste sur la nécessité de renforcer la gouvernance nationale et départementale, de suivre des indicateurs de tension (profils de résidents, taux d’occupation, ressources humaines) et d’outiller les contrôles pour sécuriser les habitants les plus vulnérables.
2. Points clés du document
Définition et quantification minimale de l’habitat partagé (p. 21–27 Tome 1)
Le rapport retient un périmètre incluant résidences autonomie, résidences services seniors privées et sociales, et habitats inclusifs, pour un total d’au moins 236 000 logements, en soulignant qu’il s’agit d’une estimation basse faute de recensement complet. Il met en évidence la très forte concentration de l’offre sur certains territoires (littoraux, zones attractives) et la quasi‑absence dans d’autres, ce qui limite fortement l’égalité d’accès des personnes âgées.
Fragilité structurelle des modèles économiques (p. 24–28 & 59–61 Tome 1, p. 23–28 Tome 2)
Les structures de coûts combinent un poids élevé de l’immobilier (investissement, foncier, entretien) et des dépenses de personnel liées à la vie collective, souvent supérieures à celles de certains Ehpad pour les colocations très accompagnées. Le rapport montre que de nombreux projets sont en équilibre précaire, dépendants de subventions de fonctionnement, de la mutualisation des aides individuelles et de taux d’occupation élevés, avec des risques de déficit récurrent.
Rôle pivot des aides individuelles (APL, AVP, APA, ASH, crédit d’impôt) dans la solvabilisation des résidents (p. 27–28 Tome 1 ; annexe APA/ASH p. 64–69 Tome 2)
Les auteurs détaillent comment chacune de ces aides contribue partiellement à la solvabilisation du loyer, des services para‑hôteliers et de l’accompagnement, mais sans couvrir l’ensemble des coûts, surtout pour les ménages aux ressources modestes. Ils insistent sur la centralité de l’APA et de l’AVP en habitat inclusif, tout en montrant la réticence de nombreux départements à autoriser la mutualisation de l’APA et les disparités extrêmes de recours à l’ASH.
Projection à 2040 et scénario cible de développement (p. 59–63 Tome 1 ; p. 91–98 Tome 2)
Les modélisations montrent qu’un gel des places d’Ehpad conduirait à saturer ces structures avec les seuls GIR 1–2 et GIR 3 avec troubles neuro‑cognitifs, et à transformer des résidences autonomie en substituts d’Ehpad, ce qui est jugé non soutenable. Le scénario retenu préconise la création d’environ 120 000 nouvelles places de résidences autonomie et de 48 000 places d’Ehpad d’ici 2040, avec une trajectoire annuelle à mettre en œuvre dès 2026 via le logement social.
Recommandations de gouvernance, de pilotage territorial et de contrôle (p. 62–65 & 70–80 Tome 1)
Le rapport propose la fusion des documents de programmation (schéma départemental personnes âgées et PRS) dans un schéma gérontologique commun ARS‑CD, intégrant clairement l’habitat partagé. Il recommande la création d’une commission départementale des financeurs de l’habitat partagé, l’élargissement du pilotage national, un tableau de bord partagé des tensions et l’extension des pouvoirs de contrôle des départements à l’ensemble des habitats partagés, au‑delà des seules résidences autonomie.
3. Pistes d’action pour les acteurs locaux
Intégrer l’habitat partagé dans les diagnostics territoriaux et les PLH (p. 63–65 Tome 1)
Les communes, EPCI, conseils départementaux et ARS doivent construire un diagnostic prospectif commun sur le vieillissement local, les profils de dépendance et l’offre existante, en y incluant systématiquement l’habitat partagé. Concrètement, il s’agit de faire apparaître des objectifs chiffrés de résidences autonomie, d’habitats inclusifs et de résidences seniors sociales dans les PLH et les schémas gérontologiques, avec une trajectoire annuelle de production.
Structurer des montages économiques soutenables avec les bailleurs sociaux (p. 24–28 Tome 1 ; p. 78–82 Tome 2)
Les collectivités et opérateurs peuvent s’appuyer sur les modèles décrits (logement‑foyer « habitat inclusif », colocation, résidences seniors sociales) pour négocier des redevances et des montages de financement permettant de contenir les loyers tout en assumant les coûts d’animation. Cela suppose de mobiliser les financements de logement social (PLAI, PLUS, PLS), l’APL foyer, l’AVP et les aides locales, tout en programmant la taille critique des projets pour limiter les déficits d’exploitation.
Formaliser la mutualisation de l’APA et l’usage de l’AVP dans les projets d’habitat inclusif (p. 65–68 Tome 2)
Les porteurs de projets doivent travailler avec les départements pour sécuriser la mutualisation d’une partie de l’APA, dans le respect du cadre fixé par la circulaire de 2019, en distinguant clairement heures individuelles et heures mutualisables dans les plans d’aide. Ils peuvent aussi structurer l’AVP comme un financement stable du “socle de vie sociale et partagée”, en l’intégrant dans les conventions et en informant clairement les habitants des effets sur leurs factures.
Définir des critères de ciblage des publics et des niveaux de prix (p. 27, 59–62 Tome 1 ; p. 23–26 Tome 2)
Les gestionnaires et collectivités doivent clarifier pour chaque projet le public visé (GIR, niveau de revenus, isolement), et articuler ce choix avec les niveaux de loyers et de services, afin d’éviter des projets attractifs mais inaccessibles aux revenus modestes. Le rapport incite à réserver en priorité l’habitat partagé social aux personnes aux revenus inférieurs au plafond PLS, avec un dosage PLAI/PLUS, et à laisser aux résidences services seniors privées la clientèle plus aisée.
Organiser une gouvernance locale de l’habitat partagé et un suivi des risques (p. 70–80 Tome 1)
Il est recommandé de mettre en place, au niveau départemental, une commission des financeurs de l’habitat partagé associant ARS, CD, bailleurs, opérateurs et caisses de retraite pour suivre les projets, leurs difficultés et leurs impacts. Les départements peuvent aussi renforcer les contrôles (conditions d’accueil, information des usagers, adéquation entre état de dépendance et moyens disponibles) dans les habitats partagés accueillant une proportion importante de personnes très dépendantes.
4. Références complémentaires
🔍➕ Pour plus d'informations, voir les articles référencés par "Pratiques en Santé" sur le thème ➡️🔗 https://pratiquesensante.odoo.com/blog/tag/habitat-inclusif-424
CNSA – Avis « Habitat intermédiaire : bien vivre et bien vieillir dans un habitat fait pour soi » (2025)
Avis stratégique sur le développement de 500 000 habitats intermédiaires d’ici 2050, articulation des statuts, sécurisation de l’AVP et mutualisation des aides.
Conseil d’État – Avis sur les questions juridiques soulevées par les différentes catégories d’habitats partagés (juillet 2025), cité dans la doctrine sur l’habitat intermédiaire
Clarifie la distinction entre habitat intermédiaire et établissements médico‑sociaux, en particulier le lien juridique logement / service médico‑social.
Ministère des Solidarités – « Habitat partagé : une feuille de route conjointe » (6 mai 2026) - Annonce d’une feuille de route nationale s’appuyant explicitement sur le rapport IGAS‑IGEDD, avec objectif de doublement du parc d’habitat partagé à horizon 2040.https://solidarites.gouv.fr/habitat-partage-une-feuille-de-route-conjointe
5. Foire aux questions (FAQ)
Quels types d’habitat sont inclus dans la notion d’« habitat partagé » ?
Le rapport inclut les résidences autonomie, les résidences services seniors privées, les résidences seniors à caractère social, les habitats inclusifs (logements‑foyers « habitat inclusif », projets AVP) et certaines colocations très accompagnées, dès lors qu’elles articulent logement autonome et vie collective. Voir notamment la définition et le périmètre p. 21–27 Tome 1.
Pourquoi l’habitat partagé est‑il présenté comme fragile économiquement ?
Les coûts cumulés du foncier, de l’investissement et de la présence humaine (animation, coordination, veille 24h/24 pour certains) sont élevés, tandis que les loyers doivent rester accessibles et que les aides individuelles ne couvrent qu’une partie des charges. Ces contraintes créent des modèles très sensibles à la vacance, aux décisions des départements sur l’APA/AVP/ASH et à la dynamique locale des prix. Voir p. 24–28 Tome 1 et p. 23–28 Tome 2.
Quelle place l’habitat partagé est‑il censé prendre par rapport aux Ehpad à l’horizon 2040 ?
Le rapport ne vise pas à substituer l’habitat partagé aux Ehpad mais à compléter l’offre, en réservant les Ehpad aux personnes les plus dépendantes (GIR 1–2 et certains GIR 3) et en proposant des solutions intermédiaires pour les personnes moins dépendantes ou ne souhaitant pas entrer en institution. Le scénario cible repose sur la création de 120 000 places de résidences autonomie et 48 000 places d’Ehpad d’ici 2040.
Comment l’AVP et l’APA peuvent‑elles être mobilisées dans un projet d’habitat inclusif ?
L’AVP finance le projet de vie sociale et partagée (animation, coordination, convivialité), versée au gestionnaire, sans condition de ressources. L’APA finance l’aide liée à la perte d’autonomie, avec la possibilité de mutualiser une partie des heures entre habitants, sous réserve d’un accord explicite, d’une information claire et du respect du cadre précisé par la circulaire de 2019. Voir p. 64–68 Tome 2.
Pourquoi la mutualisation de l’APA est‑elle souvent contestée par les départements ?
Beaucoup de départements craignent une difficulté de contrôle de l’effectivité des prestations et dérivent certains projets où quasiment toute l’APA est mutualisée sans distinction claire entre heures individuelles et collectives. Certains réduisent même le volume d’heures attribuées dès qu’ils constatent une mutualisation, en contradiction avec l’esprit de la circulaire qui interdit une baisse automatique des prestations du seul fait de la mise en commun. Voir p. 65–68 Tome 2.
Quels objectifs chiffrés le rapport propose‑t‑il pour le développement de l’habitat partagé ?
Il propose un scénario cible avec 120 000 places supplémentaires en résidences autonomie et 48 000 places d’Ehpad à l’horizon 2040, soit une multiplication par environ cinq du rythme annuel de création de résidences autonomie par rapport à la période récente. Il recommande aussi d’intégrer ces objectifs dans la programmation du logement social dès 2027, avec des cibles régionales et départementales.
Comment les collectivités locales peuvent‑elles concrètement s’approprier ce rapport ?
Elles peuvent s’en servir pour construire leurs diagnostics territoriaux, fixer des objectifs de production d’habitats partagés dans les PLH, calibrer des appels à projets, ajuster les critères d’attribution de l’AVP et structurer les partenariats avec bailleurs et opérateurs médico‑sociaux. Le rapport détaille des recommandations opérationnelles pour les schémas départementaux, la programmation du logement social et la gouvernance départementale de l’habitat partagé (p. 62–65 et 70–80 Tome 1).
6. Réécriture en FALC
Titre FALC
Habitat partagé pour les personnes âgées
Comment mieux organiser ces logements en France
Contexte et enjeux – version FALC
En France, il y a de plus en plus de personnes âgées.
Beaucoup ne veulent pas aller en Ehpad, mais ne peuvent plus vivre seules.
Il existe des logements entre le domicile et l’Ehpad : on parle d’habitat partagé.
Ces logements sont encore rares et mal répartis dans le pays.
Dans certains départements, les Ehpad seront rapidement pleins.
Il faut donc créer d’autres solutions de logement pour ces personnes.
Types d’habitat partagé – version FALC
Résidences autonomie : petits logements dans un même immeuble, avec des services simples.
Résidences services seniors : logements avec plus de services, mais plus chers.
Habitat inclusif : petits groupes de logements avec une vie collective organisée.
Colocation : plusieurs personnes âgées vivent ensemble dans une maison ou un grand appartement.
Points clés – version FALC
L’habitat partagé coûte cher à construire et à faire fonctionner.
Les loyers doivent rester possibles pour des personnes âgées avec peu d’argent.
Les aides (APL, APA, AVP, ASH) aident, mais ne suffisent pas toujours.
Il faut créer beaucoup plus de logements adaptés d’ici 2040.
Les départements et les communes doivent programmer ces logements dans leurs plans.
Pistes d’action simples – version FALC
Bien connaître les besoins des personnes âgées dans chaque territoire.
Travailler ensemble : communes, département, ARS, bailleurs sociaux, associations.
Prévoir chaque année combien de logements adaptés seront construits.
Expliquer clairement aux habitants les loyers, les services et les aides possibles.
7. Analyse transversale – valeurs de Pratiques en Santé
Littératie : le rapport reste technique (économie, droit, projections) et ne propose pas en soi d’outils adaptés aux faibles niveaux de compréhension, même s’il décrit des cadres (AVP, habitat inclusif) pouvant ensuite être traduits en supports pédagogiques.
Empowerment : les bénéficiaires sont mentionnés comme co‑auteurs du projet de vie sociale et partagée en habitat inclusif, mais leur implication effective reste surtout décrite au niveau du cadre réglementaire, pas des pratiques concrètes.
Participation : le projet de vie sociale et partagée doit être élaboré avec les habitants, mais le rapport se focalise davantage sur les montages institutionnels que sur les méthodes de co‑construction de terrain.
Santé communautaire : la dimension collective est reconnue via la lutte contre l’isolement, la convivialité et l’ancrage local, mais elle n’est pas articulée à des démarches de santé communautaire structurées.
Éthique : le rapport identifie des risques (projets trop chers, publics mal ciblés, défaut de contrôle) et propose de renforcer les contrôles et la transparence, mais aborde peu les biais culturels ou sociaux dans l’accès aux dispositifs.
Droits humains : l’approche vise l’équité territoriale et l’accessibilité financière, mais ne développe pas de grille explicite droits humains (genre, minorités, discriminations multiples).
Intersectorialité : le texte insiste sur la coopération entre santé, action sociale, logement, urbanisme, bailleurs sociaux, État et collectivités, avec des outils de programmation partagés.
Partenariat : plusieurs modèles de gouvernance et de partenariats (bailleurs, opérateurs, départements, ARS, CNSA, caisses) sont décrits, avec la proposition d’une commission départementale des financeurs de l’habitat partagé.
Lutte contre les discriminations : le rapport évoque l’inégalité territoriale et financière, mais ne traite pas spécifiquement des discriminations liées au genre, à l’origine, à l’orientation sexuelle ou à d’autres motifs.
8. Évaluation de la fiabilité de la ressource
Pertinence scientifique : le rapport s’appuie sur des données DREES, CNSA, SISAL, modélisations du pôle DATA de l’IGAS et références à des travaux antérieurs (mission IGAS 2023 sur les lieux de vie, avis CNSA, avis du Conseil d’État), avec un appareil statistique solide et des hypothèses explicitement discutées. Les limites des données (notamment pour les résidences services) sont clairement reconnues, ce qui renforce la fiabilité de l’analyse.
Pertinence opérationnelle : les recommandations sont directement transposables dans les outils de planification (schémas, PLH, programmation du logement social) et dans les montages concrets d’habitat partagé, en particulier pour les collectivités, bailleurs et opérateurs associatifs. La ressource est donc très utilisable sur le terrain, à condition d’accepter un niveau de technicité élevé qui nécessite souvent une médiation ou une traduction pour les acteurs moins familiers des questions de financement.